Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoed rendeerde in 2023 -4,6%, blijkt uit de jaarlijkse index van MSCI. Dit is het laagste rendement sinds de start van de benchmark in 1995.
Het totaalrendement van -4,6% in 2023 bestond voor -8,3% uit waardedalingen van het onderliggende vastgoed. Een rendement van 4% uit huurinkomsten, dat samen met de waardeontwikkeling het totaalrendement bepaalt, verzachtte de pijn nog enigszins.
Nederlandse vastgoedindex
De MSCI Netherlands Annual Property Index is gebaseerd op data van grote (internationale) beleggers in Nederlands vastgoed, waaronder Amvest, Vesteda, MN, Achmea Real Estate en Bouwinvest (eigendom van BpfBouw). De berekende rendementen gaan uit van 91 vastgoedportefeuilles en bijna vierduizend panden met een gezamenlijke waarde van €71,8 mrd. De index bestaat voor 59% uit woningen, 12% uit kantoren, 11% uit logistiek en 10% uit winkels.
Het totaalrendement op Nederlandse hotels (5,8%), zorgvastgoed (1,1%) en winkels (1%) was vorig jaar positief. Kantoren (-11,6) en woningen (-5,6%) doken echter flink in het rood. Industrieel oftewel logistiek vastgoed kwam uit op -0,6%.
In alle vastgoedsectoren lag het rendement uit huurinkomsten in 2023 weliswaar tussen de 3,3% en 5,3%. Maar op hotels na werden de onderliggende panden fors minder waard. De gestegen rente in 2022 werkte vorig jaar nog door in de waarderingen van taxateurs. Bij vastgoed vinden die vaak met een vertraging van één of meerdere kwartalen plaats. In de sectoren kantoren, woningen en logistiek waren de waardedalingen met -15,4%, -8,6% en -5,6% het hoogst.
Krapte woningmarkt
Volgens Maarten Broek, consultant bij MSCI, valt de forse waardedaling van -8,6% voor Nederlandse woningen goed te verklaren, ondanks de krapte op de huizenmarkt. Beleggers zijn voorzichtiger met investeren in woningbeleggingen vanwege stijgende rentes en aanstaande wijzigingen in de huurprijsregulering. Dat drukt de waarderingen.
‘Daar komt bovenop dat bij vastgoedbeleggers een hogere rente sneller tot een afwaardering leidt, dan bij particulieren die zelf in een huis wonen. Particulieren die doorstromen naar een andere woning nemen hun bestaande hypotheek mee, die in de jaren tot 2022 vaak tegen zeer lage rentes zijn afgesloten. Deze groep zal dus nog steeds relatief veel voor een woning willen betalen, omdat hun maandlasten laag blijven’.
Broek ziet dat huizen met een energielabel van A of hoger sinds twee jaar beter renderen dan woningen met een label lager dan C. In 2023 was dat -5,3% versus -7,9%. ‘Oplopende energieprijzen lijken hiervoor de reden. Er wordt daardoor meer waarde toegekend aan een duurzaam huis dan voorheen, waardoor de afwaardering op deze woningen minder hoog uitviel. Dat is echt anders voor 2022, toen er amper verschil was in het rendement tussen duurzame en niet-duurzame woningen.
Kantoren, winkels, logistiek
Op de kantorenmarkt neemt volgens Broek het rendementsverschil tussen goed en slecht presterende gebouwen toe. Toch ziet hij dat bij meer dan 80% van de kantoren de huren zijn gestegen in 2023. ‘De onzekerheid over de toekomstige vraag naar kantoren als gevolg van thuiswerken zorgt voor waardedalingen, maar de huurinkomsten zijn op dit moment niet per se slecht.’
Bij winkels lagen de rendementen op beleggingen in supermarkten en buurtcentra voor dagelijkse boodschappen vorig jaar hoger dan bij winkelstraten/centra. In straten/centra is de leegstand bijna drie keer zo hoog. Broek zegt dat die leegstand de afgelopen jaren wel is afgenomen, bijvoorbeeld omdat winkels zijn omgebouwd tot woningen. ‘De leegstand liep sinds 2015 niet alleen op door online winkelen, maar ook na het faillissement van V&D. Veel V&D-panden zijn inmiddels verbouwd.’
Industrieel vastgoed had eveneens last van de gestegen rente. Vanwege de populariteit van logistiek vastgoed was het rendement uit huurinkomsten de afgelopen jaren sterk gedaald. In 2023 is die daling deels teruggedraaid. ‘Zeker beleggers die de afgelopen twee jaar nog in logistiek vastgoed zijn gestapt, hebben relatief hoge prijzen betaald en zullen de waardering sinds hun aankoop flink hebben zien dalen vanwege de gestegen rente.’
Buitenland
Nederlands privaat vastgoed is sinds juni 2022 met -14,7% afgewaardeerd. Dat blijkt minder dan in andere landen. In het VK was die afwaardering -20,4%, in Ierland -18,3%, andere Europese landen -18,6% en de VS -16,6%. Volgens Broek wil dat niet zeggen dat Nederlands vastgoed op basis hiervan op een nog grotere afwaardering moet rekenen. ‘In het VK en Ierland bestaan vastgoedportefeuilles veel meer uit kantoren dan in Nederland. Op kantoren was het rendement slechter dan bij woningen.’
De consultant sluit niet uit dat herstel van waarderingen nu sneller volgt dan na de kredietcrisis. ‘De taxaties werden na de kredietcrisis veel minder snel gecorrigeerd dan na de rentestijging in 2022. Na de kredietcrisis was er zeven jaar lang sprake van een langzaam leeglopende ballon. Nu is de lucht er veel sneller uitgegaan, omdat de pijn direct is genomen.’ Broek wijst erop dat het gemiddelde jaarrendement van de Nederlandse MSCI-vastgoedindex sinds de start nog altijd 8,1% is.
‘Infrastructuur concurrent voor vastgoed’
Vastgoed krijgt als belegging steeds meer concurrentie van infrastructuur, stelde Casper Hesp van Achmea Real Estate onlangs tijdens de presentatie van de jaarlijkse vastgoedindex van MSCI.
Hesp, hoofd vastgoed-vermogensbeheer, ziet dat infrastructuur aan populariteit wint bij pensioenfondsen. Bijvoorbeeld door te beleggen in wind- en zonneparken. ‘De beleggingswaarde van infrastructuur is in vijf jaar tijd verdubbeld in de portefeuille van pensioenfondsen. Infra valt net als vastgoed onder real assets. Ze zijn op een aantal punten goed vergelijkbaar. Beide bieden een stabiele inkomstenstroom, hebben lange contracten en zijn geschikt als impactbelegging.’
Hesp hield zijn publiek, vooral vastgoedbeleggers, voor dat de aantrekkelijkheid van stenen tot nu toe vaak wordt afgezet tegen de prestaties van obligaties en aandelen. ‘Ik denk dat jullie veel meer naar vastgoed tegen over andere real assets moeten kijken.
De perspectieven voor vastgoed zijn goed, volgens Hesp, ondanks de beroerde rendementen in 2023. ‘Bij twee recente nieuwbouwprojecten in Utrecht en Amsterdam kregen wij op circa driehonderd beschikbare woningen duizenden inschrijvingen. Als er winkels vrijkomen in Rotterdam, kunnen we soms uit vijf potentiële huurders kiezen. In Hilversum is er zelfs een wachtrij voor een wijkwinkelcentrum.’
Hesp toonde grafieken waaruit blijkt dat de bevolking in grote Nederlandse steden de komende decennia blijft groeien. ‘De druk op de gebruikersmarkt wordt steeds groter. Voor beleggers is dat interessant, want je bent verzekerd van een stabiele stroom inkomsten.’
U moet ingelogd zijn en een geldig abonnement hebben om een reactie te plaatsen.