Met Syntrus Achmea, Aegon en sinds kort DMFCO hebben fondsen veel mogelijkheden om te beleggen in hypotheken. Ten opzichte van de totale hypotheekproductie blijft het echter weinig. Het wachten is op de NHI.
Met Dutch Mortgage Funding Company (DMFCO) kwam er onlangs een nieuwe mogelijkheid voor institutionele investeringen in Nederlandse hypotheken bij. Direct en zonder staatsgarantie. DMFCO biedt met Munt Hypotheken een nieuw label aan op de Nederlandse hypotheekmarkt. Het wil binnen enkele jaren 5% veroveren van de markt waar grootbanken ABN Amro, ING en Rabobank de dienst uitmaken.
Voor de financiering trekt DMFCO uitsluitend geld aan van institutionele beleggers. PMT, PGB en Pensioenfonds Hoogovens hebben al toegezegd te investeren, samen circa € 2 miljard. Met andere pensioenfondsen is DMFCO nog in gesprek. Elke investeerder kan aangeven voor welk type hypotheek hij geld beschikbaar wil stellen. Voor PMT zijn dat hypotheken die vallen onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) of met een loan to value die lager ligt 100%. Het pensioenfonds vindt die keuzemogelijkheid het aantrekkelijke van DMFCO.
Maar DMFCO is het niet enige hypotheekfonds waar pensioenfondsen in kunnen beleggen. Syntrus Achmea heeft hier bijvoorbeeld sinds 1997 een fonds voor, waar in 41 fondsen samen €3,5 miljard in geïnvesteerd hebben. Daaronder is ook PME, het andere metaalfonds. Ook Aegon heeft een beleggingsfonds voor woninghypotheken, gevuld met een dwarsdoorsnede van de hypotheken die de verzekeraar verstrekt. Dit fonds bestaat sinds augustus 2013 en heeft een belegd vermogen van €1 miljard per eind tweede kwartaal 2014.
Het risicoprofiel van deze beleggingsfondsen ligt dicht aan tegen het mandaat dat PMT heeft gegeven aan DMFCO: beide beleggen merendeels in hypotheken met NHG en stellen restricties aan de maximale loan-to-value. Zo bestaat in het Particuliere Hypothekenfonds van Syntrus Achmea maximaal 15% van de portefeuille uit hypotheken die 85% of meer van de woningwaarde bedragen. Bij Aegon is dit minder strikt, met een maximale loan-to-value van 106% voor het deel van de portefeuille dat bestaat uit hypotheken die buiten de NHG vallen. Dit percentage gaat overigens de komende jaren naar 100%.
Eind 2013 was verhouding tussen hypotheek en woningwaarde in het fonds van Syntrus Achmea 57,4%. Aegon rapporteerde dat percentage niet in het jaarverslag van het fonds, maar gaf wel aan dat de portefeuille voor 88,8% bestaat uit NHG-hypotheken.
Henk Jagersma van Syntrus Achmea en Frank Meijer van Aegon vertelden eerder aan Pensioen Pro over de verwachte groei van hun hypotheekfondsen. Samen verwachten ze uit te komen op zo’n € 6 miljard eind 2014. Jeroen van Hessen van DMFCO denkt de komende anderhalf jaar voor € 3 miljard aan hypotheken te kunnen verstrekken.
Hypotheekschuld
Opgeteld blijft dit een klein percentage van de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens: €637 mrd per eind 2013. Van dit bedrag was €36,7 miljard vorig jaar ingeschreven als nieuwe hypotheekschuld bij het kadaster. DMFCO wil van deze productie dus zo’n 5% kunnen verstrekken. Bij vergelijkbare percentages van Syntrus Achmea en Aegon is de bijdrage van Nederlandse pensioenfondsen aan de hypotheekfinanciering nog altijd beperkt.
Het zijn dus nog steeds vooral banken die hypotheken verstrekken, tot ongenoegen van onder meer DNB. De toezichthouder wees dit voorjaar in zijn Overzicht Financiële Stabiliteit nog maar eens op de risico’s van de sterke afhankelijkheid bij kredietverstrekking van Nederlandse banken.
De Nederlandse Hypotheekinstelling (NHI) moet hierin verandering brengen. Die moet binnen een jaar of vijf voor € 25 miljard aan hypotheekobligaties met staatsgarantie gaan uitgeven. De NHI gaat hiervoor pakketten met NHG-hypotheken opkopen, van banken of in theorie ook van bijvoorbeeld DMFCO. Het idee is dat de obligaties ook voor buitenlandse institutionele investeerders aantrekkelijk kunnen zijn als die een vorm van staatsgarantie hebben. Aantrekkelijker dan beleggen in een fonds dat vooral NHG-hypotheken in portefeuille heeft, ook al staat de Nederlandse overheid per saldo garant voor die hypotheken.
De voordelen van een NHI, in combinatie met aangescherpte voorwaarden voor de NHG, zijn voor DNB duidelijk: efficiëntere inzet van overheidsgaranties. ‘Sinds begin dit jaar geldt voor nieuwe NHG-hypotheken dat hypothecaire kredietverstrekkers 10% van het eventuele schadebedrag zelf moeten dragen. Dit versterkt de prikkel voor hypothecaire kredietverstrekkers om de risico’s van hypotheken goed te beoordelen en ook na afsluiting van de hypotheek in de gaten te houden. (…) Gelet op het depositofinancieringsgat lijkt het bovendien efficiënter om door middel van de oprichting van de NHI de overheidsgarantie rechtstreeks te richten op vermindering van het financieringsrisico.’
Staatssteun
De vraag is alleen wanneer de NHI er komt. Jan van Rutte, de oud-bankier die vorig jaar opdracht kreeg een concreet plan te maken voor een NHI, hoopte in mei dat die voor de zomer rond zou zijn. Hij maakte wel een duidelijk voorbehoud: toestemming van de Europese Commissie (EC). Die horde blijkt lastig te nemen. Er mag geen sprake zijn van staatssteun. Als banken (of andere kredietverstrekkers) financieel voordeel hebben bij het bundelen van NHG-hypotheken, dan moeten ze dat direct doorgeven aan consumenten. De vraag is hoe banken dit moeten administreren. Zij beslissen zelf welke hypotheken zij willen bundelen. Verder wil de overheid niet dat de obligaties van de NHI meetellen bij de staatsschuld. Het is onduidelijk hoe dat precies vorm moet krijgen. Over het toezicht bestaat inmiddels wel duidelijkheid: DNB gaat toezien op de NHI.
Voor pensioenfondsen is de staatsgarantie op de obligaties van de NHI een voordeel boven andere hypotheekbeleggingen. Het risico is kleiner dan bij andere pakketten verpakte hypotheken. Tegelijkertijd is het rendement hoger dan dat op staatsobligaties. Omdat obligaties van de NHI het midden houden tussen hypotheekbeleggingen en staatsobligaties kan het voor pensioenfondsen een aanvulling zijn op hun beleggingsportefeuille.
Om die reden was APG nauw betrokken bij de uitwerking van de eerste blauwdruk voor de NHI. Voor de grootste klant van APG, ABP, zijn de obligaties bijvoorbeeld aantrekkelijker dan de hypotheekbeleggingen van DMFCO, Syntrus Achmea en Aegon. ABP heeft namelijk een forse overweging in Nederlandse hypotheken. Het wachten is op groen licht uit Brussel.
U moet ingelogd zijn en een geldig abonnement hebben om een reactie te plaatsen.