Bouwinvest hanteert maatstaven voor huurverhogingen die volgens kantonrechters oneerlijk zijn. In twee zaken zijn de huurverhogingen teruggedraaid, omdat de huurders aan de ‘willekeur van de vastgoedbelegger waren overgeleverd’.
De rechters menen dat de ‘huurprijswijzigingsbedingen’ die Bouwinvest in deze gevallen in het huurcontract heeft gezet, ongeldig zijn. De maximale huurverhoging die de vastgoedbelegger kon doorvoeren voor de woningen in de vrije sector week te ver af van de inflatie.
In de meest recente zaak waarin de Amsterdamse kantonrechter deze maand uitspraak deed, woonden de huurders al sinds 2005 in een woning van Bouwinvest (locatie onbekend). In de huurovereenkomst die zij destijds sloten, staat dat de huurprijs elk jaar mag worden vermeerderd met de consumentenprijsindex plus maximaal 5%. De huurders betaalden eerst €865 per maand, die huur is in de loop der jaren opgelopen naar €1.534.
De partijen stonden vorig jaar augustus ook al voor de rechter. Die veroordeelde de huurders tot betaling van een huurachterstand. Ook werd een voorwaardelijke ontbinding van de overeenkomst en ontruiming toegewezen, tenzij de huurders alsnog betaalden.
Om definitief toestemming te krijgen voor de ontbinding en ontruiming moest Bouwinvest blijkbaar opnieuw naar de rechter. Bouwinvest eiste daarnaast €4.425 aan huurachterstand op.
De huurders wilden ondanks de huurachterstand graag in de woning blijven wonen. Eén huurder vertelde dat de achterstand was opgelopen doordat twee van zijn freelanceopdrachtgevers failliet waren gegaan. Hij kon ook minder werken vanwege de zorg voor zijn vrouw, die MS heeft, en kinderen.
De rechter beoordeelde of het huurprijswijzigingsbeding uit de overeenkomst wel eerlijk was. Bouwinvest vond van wel, omdat daarin met de belangen van beide partijen voldoende rekening was gehouden. De rechter toetste het beding aan Europese regels die stellen dat zo’n bepaling in beginsel eerlijk is wanneer de prijswijziging is gegrond op de consumentenprijsindex én er ook goed wordt toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend.
Aanvangshuur blijft staan
Volgens de rechter was bij Bouwinvest het evenwicht van de overeenkomst aanzienlijk verstoord ten nadele van de huurder. Juist vanwege de mogelijkheid de huur met nog eens 5% boven de inflatiecorrectie te kunnen verhogen. Het beding was bovendien onduidelijk op welke gronden de huurverhoging mocht plaatsvinden, waardoor ‘de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd’.
De rechter concludeerde dan ook dat het huurprijswijzigingsbeding van Bouwinvest oneerlijk is en daarom niet mag worden toegepast. Gevolg is dat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet is verhoogd. ‘Dat betekent dat uit moet worden gegaan van de oorspronkelijke huur van € 865,00 per maand, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot op de dag van vandaag’, aldus de rechter.
Van een huurachterstand van €4.425 is dan ook geen sprake meer, stelde de rechter, omdat de huur sinds 2005 bijna is verdubbeld. Het ligt eerder voor de hand dat de huurders te veel huur hebben betaald en deze terug kunnen vorderen. De ‘voorstand’ kan weer worden verrekend met de maandelijkse huur. Er volgt dan ook geen ontbinding van de overeenkomst en ontruiming, aldus de rechter.
Onredelijk
In de tweede rechtszaak, van afgelopen april, vond de rechter een verhoging van 5% boven de inflatiecorrectie voor een woning in Amstelveen ook onredelijk. Dit vonnis geeft wat meer inzicht in de systematiek achter het huurverhogingsbeding. De huur wordt eerst verhoogd met de inflatiecorrectie. ‘De aldus berekende nieuwe huurprijs kan vervolgens nog worden verhoogd met maximaal 5%.’
Bouwinvest wil niet zeggen of het in hoger beroep gaat tegen de verloren rechtszaken. Wel verwijst het naar een reactie van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed. Daarin wordt gesteld de recente uitspraken van rechters niet voor alle huurders hoeven te gelden, omdat niet alle huurovereenkomsten hetzelfde zijn. ‘De impact van de vonnissen op de portefeuilles met huurwoningen zijn daarom moeilijk te overzien.’
De vastgoedbelegger heeft de afgelopen jaren lang niet altijd de maximaal mogelijke huurverhoging doorgevoerd. In 2020 bijvoorbeeld schortte Bouwinvest de aanpassing van de huren voor tijdelijk op, vanwege de coronapandemie.
Amvest
De recente uitspraken over huurverhogingsbedingen gaan niet alleen over Bouwinvest. Ook Amvest, met PFZW en ASR als aandeelhouders, had een geschil met huurders over de norm voor huurverhogingen. Daarbij ging het om de huur voor een woning én een parkeerplaats. In deze zaak oordeelde de rechter dat een extra huurverhoging van maximaal 3% voor de woning bovenop de prijsinflatie niet fair was. De verhoging van 5% boven de index die gold voor de parkeerplaats kon evenmin door de beugel.