Schots Aberdeen ziet wél kansen in Nederlandse woningbelegging — artikel bevat een betaalmuur

In tegenstelling tot veel andere buitenlandse beleggers wil het Schotse Aberdeen zijn portefeuille met Nederlandse huurwoningen juist uitbreiden. ‘Het uitgangspunt voor Nederlandse huurwoningen is gewoon goed.’

Dat zegt Gert-Jan Kapiteyn, fondsmanager binnen Aberdeens vastgoedtak, naar aanleiding van een recente outlook voor de Europese vastgoedmarkt. Daarin is rekening gehouden met de gevolgen van Trumps importtarieven op de Europese economie en het monetaire beleid van de ECB.

In zijn vooruitblik verwacht de assetmanager, die ook belegt voor Nederlandse pensioenfondsen, dat vastgoed in ons land de komende drie jaar gemiddeld 11% per jaar zal renderen. Dat is het hoogst van alle zeventien EU-landen die Aberdeen bekeek. Voor deze landen ligt het verwachte rendement gemiddeld op 9%.

Voor Nederlandse huurwoningen verwacht Marc Pamin, hoofd woningbeleggingen bij Aberdeen, 10,5% rendement per jaar. Elders in Europa is dat 9,5%. De vermogensbeheerder belegt in Nederland het meest in logistiek vastgoed, maar zit ook in een Amsterdams project met huurwoningen.

Dat Aberdeen, dat wereldwijd circa €35 mrd in vastgoed belegt, interesse heeft om meer te investeren in Nederlandse huurwoningen is opmerkelijk. Nederlandse vastgoedbeleggers waarschuwen dat het steeds wijzigende huurbeleid vanuit politiek Den Haag buitenlandse beleggers afschrikt. Zoals de topman van Bouwinvest vorige maand in het FD.

Waarom is Aberdeen zo positief over de Nederlandse woningmarkt?

Pamin: ‘Voor de grote rentestijging in 2022 stroomde er veel geld van beleggers naar de Nederlandse woningmarkt. Hierdoor stegen de prijzen, waardoor de aanvangsrendementen daalden. De afgelopen drie jaar is de rente fors gestegen, wat de waarde van Nederlandse woningen in handen van beleggers flink heeft gedrukt.

In Nederland kwam daar bovenop dat de fiscale regels en de huurwet werden gewijzigd. Dit leidde tot waardedalingen voor Nederlandse woningen, die groter waren dan elders in Europa. Dat betekent dat Nederland van een relatief laag niveau start. Vandaar onze verwachting dat Nederlandse woningen beter zullen renderen dan in andere landen.’

Op welke fiscale en huurregels doelt u?

Pamin: ‘De overdrachtsbelasting werd bijvoorbeeld verhoogd naar 10,4%, al daalt die weer naar 8% per 1 januari 2026. Daarnaast werd het puntenstelsel uitgebreid naar veel meer woningen met de Wet betaalbare huur. Waar Nederland zich de afgelopen jaren ook in negatieve zin onderscheidt, is dat de bouw van nieuwe huizen en appartementen grotendeels is gestopt door de stikstofproblematiek. Dat is ook een verschil met andere Europese landen.

Het geringe aanbod van nieuwe woningen, gecombineerd met de hoogblijvende vraag leidt tot hogere huurprijzen. Dat is ook een reden waarom wij optimistisch zijn over beleggen in Nederlandse huurwoningen, met name in het niet-gereguleerde segment. Temeer daar de hogere overdrachtsbelasting en de nieuwe huurregels door beleggers zijn verwerkt in de waarderingen. Het moment komt dichterbij waarin zaken alleen maar kunnen verbeteren in plaats van verslechteren. Ook omdat de ECB de beleidsrente steeds verder zal verlagen, tot 2% eind dit jaar. Dat betekent dat lenen goedkoper wordt, waardoor beleggers meer kunnen betalen voor woningen en de prijzen zullen stijgen.’

Snapt u dat andere buitenlandse beleggers weinig belangstelling hebben om te investeren in Nederlandse woningen?

Kapiteyn: ‘Uiteraard. Zeker als het gaat om beleggen in beleggingsfondsen die alleen in Nederlands vastgoed zitten. Alle veranderingen in Nederland en de negatieve verhalen daarover hebben geleid tot onzekerheid bij beleggers. Bij veel beleggers zal het nog even duren voordat het vertrouwen is teruggekeerd. Zij wachten af totdat de situatie stabiliseert.

De beleggingsfondsen van Aberdeen beleggen in heel Europa. Vanuit beleggingsperspectief vinden wij Nederland nu erg interessant. Naast dat de mismatch tussen vraag en aanbod leidt tot hogere huurinkomsten, heeft Nederland verder een dynamische economie met een groeiende bevolking. De demografische trends zijn gunstig voor beleggen in de woningmarkt, ook in niches als seniorenwoningen en studentenhuisvesting. Deze segmenten zijn nog onderontwikkeld. Het uitgangspunt voor Nederlandse huurwoningen is gewoon goed.’

Voelt u zich niet bezwaard dat uw hogere rendementen verwacht te behalen, juist omdat de woningmarkt niet goed functioneert?

Kapiteyn: ‘Het is niet in ons belang als huren door het dak gaan en huizen minder betaalbaar worden. Dat veroorzaakt doorgaans een grotere doorstroom onder huurders waar wij niet op zitten te wachten, omdat dit leidt tot extra kosten. Wij zitten daarom liever in de markt voor betaalbare vrije-sectorwoningen, waar de huren redelijk stabiel zijn, en niet in het hele luxesegment met torenhoge huren.’

Pamin: ‘Wij profiteren van de marktdynamiek op de huizenmarkt: dat er niet genoeg aanbod is, terwijl de vraag hoog blijft. De pensioenfondsen waarvoor wij beleggen, willen een bepaald rendement behalen. Het is niet aan ons als Aberdeen om de Europese huizencrisis op te lossen. Maar we willen deze ook niet verergeren en vragen daarom redelijke huren. De verwachte huurstijging van 3% per jaar voor Nederlandse woningen is ook niet excessief en van stijgende woningprijzen hebben huurders geen last.’ 

Aberdeen investeerde vorig jaar €10 mrd in Europese woningen. Zitten daar ook Nederlandse woningen tussen?

Kapiteyn: ‘Onze Nederlandse woningbeleggingen zitten in Amsterdam. Het afgelopen jaar hebben we dit niet uitgebreid. Toch kijken we zeker naar uitbreiding van Nederlandse woningen, nu nog minder dan 10% van de portefeuille, ook omdat we daar in onze Europese beleggingsfondsen onderwogen zitten ten opzichte van andere landen.’

Zijn jullie geïnteresseerd in nieuwbouw of juist oudere woningen?

Kapiteyn: ‘Wij hebben een voorkeur voor projecten die bijna klaar zijn of recent zijn afgebouwd, dus niet pas over 2,5 jaar. Deze woningen voldoen aan onze beleggingsstandaarden, ook op esg-gebied. Oudere woningen vallen meestal af om deze reden. Wij richten ons nu op woningen die al helemaal of bijna klaar zijn, omdat er amper nieuwe projecten worden ontwikkeld.

De bevriezing van de sociale huren in 2025 en 2026 zet de bouw van nieuwe woningen verder onder druk. In veel projecten geldt als eis dat de huizen voor 30% uit sociale huur bestaan. Als dat deel wegvalt, dan moet dit gecompenseerd worden door de winsten uit de andere huur- en koopwoningen. Mochten er toch nieuwbouwprojecten komen die ons tijdens de ontwikkelingsfase alvast een rentecoupon willen uitbetalen, dan zijn wij geïnteresseerd om te investeren.’

Wat kan de overheid doen om het voor beleggers als Aberdeen aantrekkelijk te maken meer te beleggen in Nederlandse woningen?

Kapiteyn: ‘Als beleggers geld stoppen in de Nederlandse huizenmarkt, wordt het woningaanbod vergroot. Zonder geld van beleggers blijft het huidige tekort in stand. Maar juist het opwerpen van allerlei fiscale hobbels en steeds maar wijzigende regelgeving vanuit de politiek leiden ertoe dat het niet meer rendabel is om te investeren in nieuwe projecten. De Nederlandse overheid kan beter inzetten op een stabiel investeringsklimaat en een markt die vriendelijk is voor beleggers, die nieuwe investeringen stimuleert en de hoogte van de huren meer aan de markt over laat.’

U pleit dus voor minder regulering?

Pamin: ‘De ervaring leert dat in landen waar de woningmarkt minder gereguleerd is, de verhouding tussen vraag en aanbod van woningen veel meer in balans is. De huren gaan daar, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de vier grote steden in Nederland, niet door het dak. Het helpt ook als de overheid beter coördineert waar er gebouwd mag worden en bouwen stimuleert met subsidies en kortingen op leenkosten.’

Een goed voorbeeld is Finland, dat de afgelopen decennia heeft ingezet op deregulering. Het resultaat is dat in de regio Helsinki momenteel een overschot is aan woningen. Er zijn ook amper huurstijgingen. Op het eerste gezicht lijkt dat laatste misschien niet goed voor beleggers, maar er is tegelijkertijd ook weinig verloop in huurders. Dat is ook een groot voordeel voor investeerders. In Ierland wordt het woningmarktbeleid herzien, nadat is gebleken dat de overvloed aan regels ertoe leidde dat het aanbod van woningen afnam.’