Beleggen in vastgoed is populair, maar goede objecten worden schaarser. Met beleggingen in woningen is creativiteit nodig, voor winkels een rechte rug en een goede selectie. Daarnaast kijken beleggers ook naar zorg- en logistiek vastgoed, maar dat brengt extra risico’s met zich mee.
Het is lastig om nog goede beleggingsobjecten te vinden, typeert Guido Verhoef, hoofd Private Real Estate bij PGGM, het huidige klimaat in de vastgoedmarkt. ‘Hoe interessant is een obligatie nog? Vastgoed is een aantrekkelijk alternatief en dat stuwt wereldwijd de prijzen op.’
Deze ontwikkelingen zien beleggers in het rendement terug. Grontmij Capital Consultants heeft becijferd dat het verwachte totaalrendement in 2015 boven de 10% uitkomt. Voor 2016 verwachten zij vastgoedrendementen van gemiddeld 9%.
‘In de vastgoedmarkt zien wij een verschuiving op de risicocurve’, zegt ook Boris van der Gijp, directeur strategie en research bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Al ziet hij nog niet direct een vastgoedbubbel ontstaan. ‘Wanneer de waarde van een object elk jaar met 2 tot 4% toeneemt, kun je ook met lagere huurinkomsten genoegen nemen.’
Woningen: lastig te verwerven
Verhoef ziet wel een schaduwzijde: ‘Er heerst algemene schaarste. Met alle risico’s van dien. Het risicoprofiel van vastgoedportefeuilles dreigt toe te nemen.’ En dat geldt met name voor de woningmarkt, een vastgoedcategorie waar Nederlandse pensioenfondsen zich traditioneel sterk op richten. ‘Het is heel lastig om nieuwe woningen te verwerven.’
Er zijn nauwelijks nog mogelijkheden voor nieuwbouw, bevestigt Van der Gijp. Dat vraagt om een creatieve benadering. ‘Men moet de blik ook op andere steden willen richten’, meent hij. ‘Of bijvoorbeeld afspraken maken met een bouwer over productie op de lange termijn.’
Verder kijken ze bij Syntrus Achmea bijvoorbeeld naar oude kantoorgebouwen op een aantrekkelijke locatie, die naar woningen getransformeerd kunnen worden. ‘Maar wij zijn ook met de gemeente Amsterdam in gesprek over het Wallengebied om te kijken of wij daar kunnen participeren in ruil voor de realisatie van bepaalde woningbouw.’
Voorzichtig met zorgvastgoed
De schaarste is mede de reden dat Van der Gijp positief is over de ontwikkeling van zorgvastgoed. ‘Qua beleggingskarakteristieken, zoals waardeontwikkeling en huurinkomsten, lijkt het erg op de woningmarkt. Als het om puur woningvastgoed gaat, heb je bij wijze van spreken te maken met dertig concurrenten. Gaat het om zorgvastgoed, dan wil maar een handvol partijen hierin investeren.’
Volgens Norbert Bol, managing director van Grontmij, valt er wel wat te zeggen voor beleggingen in levensbestendige woningen, maar pensioenfondsen moeten zich volgens hem goed afvragen of het geen hype is. ‘Deze maatschappelijke trend is nog volop in beweging. Bovendien is het aanbod van zorgvastgoed dat geschikt is voor institutionele beleggers nog heel erg beperkt.’
Ook Harm Zwier Medendorp, hoofd Alternatieve beleggingen van TKP Investments, plaatst kanttekeningen. ‘Het rendement van zorgvastgoed wordt mede bepaald door het succes van de zorgaanbieder. Omdat er qua beleggingsresultaat vaak een relatie is met de operationele kant van zo’n belegging, heeft het kenmerken van private equity’, geeft hij aan. Verder noemt hij het politieke risico. ‘De vergoedingen voor de zorgaanbieder zijn afhankelijk van wat de politiek erover besluit’. Daarnaast zijn zorgcomplexen lastig alternatief aanwendbaar.
Logistiek wordt belangrijker
Logistiek vastgoed is een andere categorie waarmee sommige vastgoedbeleggers inspelen op een maatschappelijke trend. Zo belegt PGGM grofweg 20% van de totale vastgoedportefeuille van €24 miljard in distributiecentra. ‘Wij hebben een deel van onze winkelexposure afgebouwd ten gunste van wereldwijd logistiek vastgoed’, verklaart Verhoef.
Ook ten aanzien van deze trend zijn Bol van Grontmij en Medendorp van TKP enigszins terughoudend. Bol: ‘Wij zijn prudent met dit soort sectoren, het is volatieler en je moet er een hoger rendement voor vragen. Logistieke trends voorspellen is heel lastig.’
TKP Investments heeft het afgelopen jaar wel extra belegd in moderne logistieke centra, vertelt Medendorp. Maar daarbij wordt zeer kritisch gekeken naar de locatie en de kwaliteit van het gebouw. ‘Aan de logistieke keten worden steeds hogere eisen gesteld’, verklaart hij. ‘In hoeverre kan het logistieke vastgoed wereldwijde grootmachten als UPS en Fedex op de juiste manier faciliteren?’ Het is zaak om te voorkomen dat de belegger met onverkoopbaar vastgoed blijft zitten.
Winkels vergen rechte rug
Winkelvastgoed vraagt in deze tijd om visie en een rechte rug, vindt Van der Gijp. In de huidige markt betekent dat volgens hem dat je winkels moet bijkopen. ‘Dat klinkt met het huidige nieuws over faillissementen van winkelketens als V&D misschien vreemd. Maar wij zien kansen om onze winkelportefeuille te versterken. Maar dat betreft wel panden in de hoofdwinkelstraten van de sterkste steden van Nederland.’
Juist bij winkelvastgoed wordt de tweedeling tussen core-vastgoed – op de A-locaties en in grote steden – en het secundaire segment dus alleen maar groter, constateert Bol.
Dat de fysieke winkel op zijn retour lijkt, betekent volgens Bol niet dat er geen behoefte meer is aan winkelen. ‘Het is meer dan een economische activiteit, het gaat om de menselijke behoefte om dingen te ondernemen, om vermaakt te worden. Als belegger moeten we dat gedrag goed leren begrijpen om mogelijke ‘core’-locaties te identificeren.’
Pensioenfondsen trekken been bij
Ondertussen stijgen de vastgoedallocaties van pensioenfondsen, vooral als gevolg van de waardeontwikkeling. Een strategische weging van tegen de 10% is nog steeds gangbaar, geeft Van der Gijp aan. ‘Tegelijkertijd hebben wij ook een aantal pensioenfondsen als klant die veel lager zitten, sommige met een allocatie van nog geen 5%. Dat zijn nu wel de partijen die de belegging in vastgoed het snelst naar boven toe bijstellen.’
In tegenstelling tot aandelen is vastgoed een laat-cyclische categorie waardoor het herstel na de crisis langzamer op gang kwam, vult Medendorp aan. ‘Daardoor bleef de vastgoedweging in de portefeuilles enkele jaren achter. Het is dus niet zo dat pensioenfondsen hun strategische weging opschroeven, maar eerder dat ze een been bijtrekken.’
Maar omdat goed vastgoed momenteel schaars is, is het niet eenvoudig om de allocatie snel te verhogen. Van der Gijp: ‘Sommige partijen kiezen daarom voor vastgoedaandelen, want die zijn heel liquide. Maar de performance daarvan is gerelateerd aan aandelen.’ En in tegenstelling tot de periode net na de crisis, heeft liquiditeit nu niet meer de hoogste prioriteit bij pensioenfondsen. ‘Direct vastgoed, veelal via fondsen, is weer salonfähig’, merkt hij op.
Ook Medendorp ziet dat pensioenfondsen langzaam de draai terug maken naar niet-beursgenoteerd vastgoed vanwege het diversificatiepotentieel. ‘Fondsen die gericht zijn op een goede kwaliteit vastgoed dat een stabiel inkomen genereert.’ En terwijl er voor de crisis een sterke focus was op Europa is er nu veel meer aandacht voor een wereldwijde spreiding, voegt hij eraan toe.
Kijkje in de keuken
Pensioen Pro vroeg acht pensioenfondsen, met gezamenlijk €34 mrd vermogen, naar hun vastgoedbeleggingen.
De helft van de ondervraagde fondsen belegt momenteel wel, en de andere helft niet in vastgoed. Opvallend: van de vier fondsen die niet in vastgoed beleggen, zijn er drie van plan dat in de komende achttien maanden alsnog te gaan doen. De vierde geeft aan in vastgoedaandelen te beleggen.
De drie fondsen die alsnog in vastgoed stappen, doen dat vooral uit oogpunt van diversificatie en het goede en stabiele rendement.
Van de vier fondsen die al in vastgoed beleggen, is er één van plan de allocatie te verhogen; twee houden deze gelijk en een vierde verlaagt deze. Categorieën waarin men meer denkt te gaan beleggen, zijn wereldwijd beursgenoteerd vastgoed, core-vastgoed in zowel de VS als Europa, en Nederlandse woningen en hypotheken. In privaat en direct vastgoed denkt men juist minder te gaan beleggen.
In 2016 gaat de streefallocatie in Nederland per saldo omlaag, en in de VS juist omhoog. De fondsen die al in vastgoed beleggen, rapporteren rendementen tussen 5,6% en 38,8% (2014) en 9,1% en 15,3% (2015).
U moet ingelogd zijn en een geldig abonnement hebben om een reactie te plaatsen.