Naast Bouwinvest en Amvest zijn ook Vesteda en ASR verwikkeld in rechtszaken over hun beleid voor huurverhogingen van vrijesectorwoningen. Diverse rechters hebben clausules hierover in contracten als oneerlijk bestempeld.
Dat blijkt uit een inventarisatie onder zeven vastgoedbeleggers die voor pensioenfondsen in woningen investeren. Zij hebben recent te maken (gehad) met acht rechtszaken, waarin de vraag wordt gesteld of de huurprijswijzigingsbedingen in hun contracten oneerlijk uitpakken voor huurders.
In vijf procedures was het antwoord van de rechter bevestigend. Bij twee rechtszaken was Bouwinvest, eigendom van BpfBouw, betrokken. Tegen de oudste zaak, van afgelopen mei is hoger beroep aangetekend; in de meest recente zaak van augustus wordt daar nog over nagedacht. Vesteda, woningbelegger voor ABP en PFZW, heeft één proces verloren en gaat daartegen in beroep.
Bij Amvest, met als aandeelhouders ASR en PFZW, en ook bij ASR Real Estate heeft de rechter in tussenvonnissen gezegd dat hun clausules voor huurverhogingen oneerlijk zijn. De definitieve uitspraken volgen nog. Amvest meldt dat er in totaal drie procedures lopen, bij ASR is ook nog een andere zaak onder de rechter. Achmea Real Estate en MN laten weten dat zij niet betrokken zijn bij rechtszaken over huurverhogingsbedingen. Altera Vastgoed, in 2000 ontstaan uit samenvoeging van het Nederlandse vastgoed bij opf Hoogovens en de KLM-pensioenfondsen, wilde niet reageren.
Europese richtlijn
Essentie van alle rechtszaken is de bepaling in huurcontracten dat de huur van een woning jaarlijks kan worden verhoogd met een percentage boven de inflatie. In het verleden was 5% vrij normaal, tegenwoordig is 3% tot 4% gebruikelijker. Huurders hebben deze contracten jarenlang geaccepteerd, maar sommige komen daar nu tegen in opstand bij rechters. Nota bene in zaken die door de vastgoedbeleggers zelf waren aangespannen, bijvoorbeeld vanwege huurachterstanden.
Die rechters zagen zich daardoor gedwongen een uitspraak te doen of de huurprijswijzigingsbedingen wel voldoen aan de Europees richtlijn voor oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Belangrijke vraag daarbij is of zo’n beding de balans tussen huurder en verhuurder verstoort, ten nadele van de huurder.
In de meest recente zaak bij Bouwinvest, stelde de rechter dat deze bedingen eerlijk zijn, als ‘de huurprijswijziging is gegrond op de consumentenprijsindex (cpi) en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs’.
De rechter vond dat bij Bouwinvest de mogelijkheid huren met 5% boven de inflatie te verhogen de balans tussen huurder en verhuurder verstoort, in het nadeel van de huurder. Bovendien is in de bedingen niet goed onderbouwd waarom en in welke omstandigheden een verhoging van 5% boven de inflatie wordt toegepast.
In het tussenvonnis van de zaak tegen Amvest zei de rechter dat de berekeningswijze om de huur extra te mogen verhogen ‘voor de gemiddelde consument vrijwel niet is te volgen’. Bovendien viel de rechter erover dat een huurverlaging niet mogelijk is. Was dat wel het geval, dan is er minder snel sprake van verstoring van het evenwicht tussen huurder en verhuurder, aldus de rechter.
Werkelijke verhogingen lager
De implicaties van de uitspraken voor circa 90.000 woningen die de zeven gepolste vastgoedbeleggers voor onder meer pensioenfondsen beheren, blijven voorlopig onduidelijk. Er is tegen de uitspraken van rechters hoger beroep aangetekend of dat wordt mogelijk nog gedaan.
De beleggers geven inhoudelijk geen commentaar op lopende rechtszaken. Wel benadrukken zij dat de huurverhogingen die zij hebben doorgevoerd de afgelopen jaren veel lager zijn geweest dan mogelijk was op basis van huurcontracten. Vesteda zegt dat het tussen 2018 en 2020 zelfs heeft besloten de huren met slechts 1% tot 2% boven de inflatie te verhogen. Daarna werden de wettelijke eisen voor huurverhogingen gevolgd (zie kader).
Wettelijke regels huurverhoging
Sinds 2021 is er wetgeving van kracht, waardoor huren voor woningen in de vrije sector met maximaal 1% boven de consumentenprijsindex mogen worden verhoogd. Sinds 2023 geldt nieuwe wetgeving. Verhogingen zijn niet langer gebaseerd op de cpi maar op de gemiddelde loonsverhoging die is overeengekomen in cao’s. Verhuurders mogen daar zelf nog maximaal 1% bovenop doen. In de referentieperiode die geldt voor 2023 stegen de lonen gemiddeld 3,1%. De maximaal toegestane huurverhoging voor dit jaar komt daarmee uit op 4,1%.
MN, Bouwinvest en ASR melden ook dat ze hun huurders de afgelopen jaren met huurverhogingen van maximaal 1% boven cpi opzadelden. Amvest spreekt van een gematigd huurbeleid. Ook leverden de beleggers naar eigen zeggen tijdens de coronapandemie en de energiecrisis maatwerk aan bewoners die moeite hadden hun huur te betalen.
Omdat de verhuurders volgens zichzelf in de praktijk een gematigd beleid voor huurverhogingen voeren, vinden zij contracten met de mogelijkheid huren tot 5% boven de inflatie te verhogen passen in hun esg-beleid als vastgoedbelegger. Oog hebben voor huurders bij huurverhogingen wordt gezien als de ‘s’ van het duurzaamheidsbeleid.
Praktijk is irrelevant
Het is echter de vraag of rechters in hoger beroep een gematigd huurbeleid in de praktijk meenemen in hun overwegingen. De lagere rechter in de zaak van Bouwinvest meende dat voor het toetsmoment of een beding oneerlijk is, moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. ‘Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg.’
Omdat het beding oneerlijk was, besloot de rechter in de zaak van Bouwinvest dat dat álle huurverhogingen sinds 2005 van tafel moesten. Ook het deel dat was gebaseerd op de inflatie. Daarmee had de huur van €865 die destijds was afgesproken eigenlijk moeten blijven staan op dit bedrag, terwijl die in de praktijk was opgelopen tot €1.534. Alle te veel betaalde huur zou moeten worden verrekend het de toekomstige huur.
Wat sommige vastgoedbeleggers in hogere beroep kan helpen, is dat hun zaak in eerste instantie is aangebracht door een gerechtsdeurwaarder. Die trad op namens de belegger en was wellicht juridisch onvoldoende onderlegd om te bepleiten dat de huurprijswijzigingsbedingen wél eerlijk zijn. De beleggers kunnen dat in hoger beroep met een gespecialiseerde huurrechtadvocaat alsnog voor elkaar krijgen.
Mochten de uitspraken van de lagere rechters toch grotendeels in stand blijven, dan kunnen vastgoedbeleggers altijd nog voorstellen dat zij in ieder geval een verhoging met de inflatie in rekening hadden mogen brengen. Als rechters dat toewijzen, dan betekent dit dat de periode waarin huurders helemaal geen huur hoeven te betalen, wordt verkort.
Rendementen onder druk?
Dat zou nog enigszins goed nieuws zijn voor pensioenfondsen, omdat huurinkomsten onderdeel uitmaken van hun rendement op huurwoningen (naast waardestijging van panden). Juist huurverhogingen met de inflatie zijn een belangrijke reden om te beleggen in woningen, omdat de rendementen dan bijdragen aan een koopkrachtig pensioen. Als vastgoedbeleggers de komende jaren geen huren kunnen innen, vanwege te veel betaalde huur in het verleden, dan heeft dat ongetwijfeld een negatieve invloed op het rendement.
Wel geldt als nuance dat niet alle huurverhogingen direct ten goede komen aan het rendement van pensioenfondsen. Die inkomsten worden ook gebruikt voor onderhoud en verduurzaming van huizen. Bij Vesteda bijvoorbeeld, was het rendement op huurwoningen de afgelopen jaren daardoor circa 3% inclusief waardestijgingen.