De rechtbank Amsterdam heeft ook na serieus verweer van een vastgoedbelegger bepaald dat de voorwaarden voor huurverhogingen oneerlijk zijn. Amvest had daarom geen verhogingen mogen doorvoeren.
Dit blijkt uit een uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter, vorige week. In tussenuitspraken zei de rechter al dat de ‘huurprijswijzigingsbedingen’ van Amvest voor een vrijesectorwoning en parkeerplek oneerlijk waren. Vorige week sprak de rechter zijn eindvonnis uit. Die zegt zich bewust te zijn van de ‘uiterst nadelige gevolgen voor veel verhuurders’.
Vastgoedbeleggers keken reikhalzend uit naar de uitspraak in het conflict tussen Amvest, eigendom van PFZW en ASR, en een huurder. In eerdere procedures hadden rechters ook bepalingen voor huurprijsverhogingen bij Bouwinvest en ASR ongeldig verklaard. De vastgoedbeleggers werden in deze zaken vertegenwoordigd door een gerechtsdeurwaarderskantoor, waardoor zij niet hun eigen visie konden geven op de huurprijsbedingen.
Amvest schakelde gedurende de procedure wél een eigen advocaat in om zijn zaak bij de rechter te bepleiten. Voor zover bekend was dat voor het eerst. De belegger vroeg de rechter begin 2023 toestemming om een huurder vanwege een grote huurachterstand uit zijn huis te zetten. De rechter greep het verzoek aan om te beoordelen of de huurprijswijzigingsbedingen die in het contract met de huurder stonden überhaupt eerlijk waren.
Dit is ook voor Nederlandse pensioenfondsen relevant. Als blijkt dat de bedingen op grote schaal oneerlijk zijn en vastgoedbeleggers de huren die zij jarenlang hebben geïnd moeten terugbetalen aan huurders, dan drukt dit het rendement van het fonds op zijn woningbelegging in de vrije sector. Uit een inventarisatie van Pensioen Pro bleek dat zeven gepolste vastgoedbeleggers circa 90.000 woningen beheren voor onder meer pensioenfondsen.
In de procedure tegen Amvest oordeelde de rechter vorige week definitief dat er sprake was van ‘een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding, waardoor moet worden uitgegaan van de oorspronkelijk overeengekomen (dus niet verhoogde) huurprijs’. Voor de woning gold volgens het beding jaarlijks een extra huurverhoging van maximaal 3% bovenop de inflatie. Voor de parkeerplek gold een verhoging van jaarlijks maximaal 5% boven de index.
Oneerlijk
De rechtbank bestempelde de twee huurprijswijzigingsbedingen in een tussenvonnis van april 2023 ‘op voorshands’ als oneerlijk. Wel gaf de rechter Amvest de kans zich hierover uit te laten. Amvest stelde daarna dat de bedingen over huurprijsverhoging ‘kernbedingen’ zijn en daarom niet door de rechter konden worden getoetst op oneerlijkheid. Daarnaast zei Amvest dat het Europese Hof in Luxemburg huurprijsverhogingen op basis van een consumentenprijsindex niet oneerlijk vindt.
De rechter veegde in een tussenuitspraak van oktober, waarvan de inhoud pas sinds deze week openbaar is, de argumenten van Amvest van tafel. De kern van de prestatie van een huurder is het betalen van huur, niet de verhoging daarvan. Bovendien gaat het om bedingen die in meerdere overeenkomsten worden gebruikt, waarover niet onderhandeld is. Ook zijn ze niet transparant, omdat de consument de ontwikkeling van de huurprijs en daarmee de economische gevolgen van het beding niet op basis van duidelijke en begrijpelijke criteria kan inschatten.
Over de verwijzing van Amvest naar jurisprudentie van het EU-hof stelde de rechtbank een huurprijswijziging op zich niet oneerlijk is wanneer die is gebaseerd op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Of als het beding verwijst naar de wettelijke regels voor het wijzigen van de huurprijs. ‘Van een van die situaties is hier geen sprake’, aldus de rechter. Naast de prijsindex waren immers extra verhogingen van maximaal 3% of 5% mogelijk.
Verstrekkende gevolgen
Daarnaast constateerde de rechter dat er in het beding van Amvest niet stond op welke gronden de huurprijs kan worden aangepast; ook ontbreekt een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met een extra percentage boven de inflatiecorrectie. De huurder was daardoor op dit punt overgeleverd aan de willekeur van Amvest.
Dat Amvest de mogelijke verhoging vrijwel nooit in rekening brengt, maakt het beding niet alsnog eerlijk, meende de rechter. ‘De toepassing of uitvoering van bedingen is niet relevant bij de toets op oneerlijkheid, die dient plaats te vinden op het moment van sluiting van de overeenkomst.’
De kantonrechter zegt zich ervan bewust te zijn dat de gevolgen van vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding verstrekkend en voor veel verhuurders uiterst nadelig zijn. ‘Desalniettemin ziet de kantonrechter, gelet op de rechtspraak van het Europese Hof van Justitie, geen ruimte voor een andersluidende uitkomst.’
Vernietiging
De rechter besloot de bedingen ambtshalve te vernietigen. Voor de vraag of sprake is van een huurachterstand en zo ja, hoe hoog die dan is, moest worden uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijzen – zonder servicekosten – berekend vanaf het moment waarop de huurcontracten zijn gesloten. Onduidelijk is op welke datum die zijn getekend. In deze casus was de huur van de woning oorspronkelijk €1.340 per maand en van de parkeerplaats €100 per maand. In 2023 waren die opgelopen naar €1.500 en €132 per maand.
Prejudiciële vragen in procedure ASR
ASR is ook op een andere manier betrokken bij twee andere rechtszaken over huurprijswijzigingsbedingen, als juridisch eigenaar van het ASR Core Residential Fund.
In deze zaken vonden de rechters de bedingen ook oneerlijk. Toch besloten zij in januari zogeheten prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De rechters wijzen op het belang dat er voor de beslechting van een groot aantal geschillen duidelijkheid komt.
De vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk huurverhogingsbeding. Een vraag is bijvoorbeeld of een rechter een huurverhoging met de prijsindex goed kan keuren en alleen het deel daarboven als oneerlijk kan bestempelen. Of dat de rechter het beding in zijn geheel moet vernietigen, zoals nu de lijn is in uitspraken. Een andere vraag is of een verhuurder zich kan beroepen op een verjaringstermijn, als een huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert.
Het eindvonnis in de Amvest-zaak is later uitgesproken dan de datum waarop de prejudiciële vragen zijn gesteld. Volgens de rechtbank is dat niet vreemd. ‘Het is aan de rechter om een afweging te maken of een zaak moet worden aangehouden in afwachting van beantwoording van prejudiciële vragen over hetzelfde onderwerp. Daarbij zullen de belangen van partijen worden meegewogen.’
In de Amvest-zaak speelde mee dat de huurachterstand ondanks de oneerlijke toegepaste bedingen dusdanig hoog was dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd waren, aldus de rechtbank. Daar komt bij dat de rechter in één van de ASR-procedures heeft gezegd dat hij in beginsel niet terugkomt op zijn oordeel dat het huurbeding oneerlijk is.
Uit het eindvonnis van vorige week blijkt niet hoeveel euro huur Amvest te veel heeft geïnd. Wel constateerde de rechter dat er nog steeds een grote huurachterstand was van €13.690. De rechter vond daarom ontbinding van het huurcontract en ontruiming van de woning en de parkeerplek gerechtvaardigd. Het maakte niet uit dat de huurder een minderjarige dochter had. Die kon ook bij haar vader terecht.
Amvest kon gisteren nog niet reageren op de uitspraak. De vastgoedbelegger zegt tijd nodig te hebben om de uitspraak nader te bestuderen. Amvest is in 1997 ontstaan uit een joint venture van Aegon en PFZW, destijds PGGM. Het belang van Aegon is in 2023 bij ASR beland, na de overname van Aegon Nederland. Amvest is eigenaar van circa 7350 woningen in de vrije sector.
